Щоб захистити орендарів житла від надто швидкого росту оренди, законодавець встановив обмеження. FNP інформує, наскільки високим може бути підвищення орендної плати і як часто відбуватися.
Граничний рівень збільшення орендної плати
Якщо в угодах про оренду не було узгоджено збільшення орендної плати, то застосовується наступна норма. Орендна плата може бути збільшена максимум на 20% (а в деяких випадках 15%) протягом 3 років не вище граничного рівня місцевої порівняльної орендної плати. (Цивільний кодексі Німеччини, § 558 BGB).
Збільшення орендної плати після модернізації підлягає іншим правилам (див.нижче).
Конфедерація німецьких профсоюзів (DGB) перераховує на своєму веб-сайті всі муніципалітети, до яких застосовується нижня межа збільшення — 15%.
Як часто можна підвищити орендну плату
Орендодавець не може підвищити орендну плату так часто, як бажає. Про підвищення орендної плати має бути повідомлено не раніше, ніж за 12 місяців після в’їзду або після попереднього підвищення орендної плати («річного періоду блокування»), яке вступає в силу не раніше, ніж за 15 місяців. Наприклад, той, хто в’їхав у квартиру 1 лютого 2022 р. і отримав лист від орендодавця про підвищення орендної плати 2 лютого 2023 р., вперше має сплачувати вищу орендну плату з травня 2023 р.
Щодо градуйованих договорів оренди
У разі поетапних договорів оренди майбутнє збільшення орендної плати узгоджується наперед між орендарем та орендодавцем. Нова орендна плата або підвищення орендної плати мають відображатись у вигляді грошової суми. Такі положення, як «Орендна плата збільшується на 3% щороку», не дійсні відповідно до § 557a BGB. Межею всіх градуйованих орендних плат є гальмо ціни ренти, тобто місцева порівняльна рента плюс 10%. Інтервал між двома підвищеннями орендної плати має становити 12 місяців.
Збільшення оренди за індексними угодами
За індексних договорів оренди орендна плата розраховується на основі прожиткового мінімуму. Таким чином, підвищення орендної плати можна розрахувати, виходячи з офіційного індексу споживчих цін, що визначається Федеральним статистичним управлінням. Stiftung Warentest надає відповідний онлайн-калькулятор для індексу підвищення орендної плати. Також між двома підвищеннями орендної плати має бути період не менше, ніж 12 місяців . Для індексних договорів оренди не діють обмеження, як для інших договорів оренди.
Підвищення орендної плати після модернізації
На річну орендну плату може бути віднесено трохи більше 8% витрат на модернізацію.
Протягом 6 років підвищення орендної плати після модернізації може становити максимум €3 за м.кв (для квартир із вартістю квадратного метра менше €7 — максимум €2).
Для так званих незначних ремонтів (наприклад, нова система дзвінків) орендна плата може збільшитись максимум на 5%.
Орендодавець повинен нести витрати на ремонтні заходи з підтримки стану нерухомості та не можуть бути перенесені на орендну плату.
